Risques fraude immobilière : quelles sont les conséquences encourues ?

Selon Lagenceblue, 67% des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger, une statistique élevée qui témoigne de l’abondance de fraudes documentaires au sein du secteur immobilier. Mais alors, quels sont aujourd’hui les risques et les conséquences d’une fraude en immobilier ? Comment l’État lutte-t-il contre ce fléau ? On vous répond dans cet article ! 

Risques fraude immobilière : quelques rappels 

Il est possible de parler de fraude immobilière lorsque des moyens trompeurs sont employés pour tirer un avantage d’une transaction. 

Avec l’inflation, le type de fraude immobilière le plus fréquent est la fraude au dossier de location. Son intérêt est simple, les candidats falsifient leurs documents (fiches de paie, avis d’imposition etc.) pour obtenir un dossier idéal auprès des agences immobilières. Ils peuvent alors obtenir un appartement bien plus facilement et rapidement. 

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Fraude immobilière : définition et enjeux 

Si des sanctions sont mises en place, elles sont encore aujourd’hui trop peu dissuasives. Faisons le point ensemble. 

Quelles sont les sanctions face à une fraude immobilière ? 

Fraude au dossier de location : quels risques pour le locataire ? 

Alors que les logements locatifs se font de plus en plus rares dans les grandes villes, les candidats sont tentés de falsifier leurs dossiers pour obtenir un contrat de location. 

En effet, il est devenu pratiquement impossible de trouver un logement sans disposer d’un emploi stable et de revenus suffisants. Par conséquent, les candidats n’hésitent plus à modifier leur contrat de travail, leurs fiches de paie ou leur avis d’imposition pour améliorer leurs chances de trouver un appartement. 

Pourtant d’après l’article 441-1 du Code pénal, les peines pour faux et usages de faux sont portées à 3 ans d’emprisonnement et à 45 000 euros d’amende. 

Si le candidat est accusé d’escroquerie, cette peine peut aller jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende. 

Fourniture de faux documents : quelles sont les sanctions pour le propriétaire ?

Dans cette crise de l’immobilier, les locataires fraudent afin d’obtenir un appartement plus facilement mais ce sont également les propriétaires qui falsifient des documents pour vendre leur bien à un prix plus élevé.  

Aujourd’hui, les ventes sont encadrées par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Son but est simple : il permet d’estimer la consommation d’énergie d’un logement afin de calculer son impact écologique. Les biens sont classés par ordre alphabétique allant du plus écologique, la lettre A, au moins environnemental, la lettre G. 

Le DPE est obligatoire lors des ventes et des locations de biens et doit être réalisé par le propriétaire ou le bailleur du logement. Il est ensuite intégré dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)  qui rassemble l’ensemble des documents nécessaires à la vente ! 

Pour éviter qu’un logement soit insalubre et énergivore, l’Etat régule désormais la location de certains biens. A terme, les logements suivants seront interdits à la location : 

• les logements classés G dès 2025,
• les logements classés F dès 2028,
• les logements classés E dès 2034.

Dans le but d’améliorer la valeur de leur logement, les propriétaires lui attribuent une meilleure classe énergétique. En effet, avec une performance énergétique plus élevée, le bien est revalorisé. 

Cependant, cette pratique est condamnable. En cas d’étiquette falsifiée, le vendeur ou le bailleur peut être tenu d’exercer les travaux pour obtenir une meilleure performance énergétique. Il peut également encourir une amende allant jusqu’à 1 500 euros si son diagnostic n’est pas certifié. 

Congé frauduleux : quelles sont les conséquences pour le propriétaire ? 

En immobilier, les locataires ne sont pas les seuls individus à tenter de frauder. Pour récupérer leurs biens plus rapidement et sans attendre un quelconque préavis, les propriétaires sont souvent tentés de donner congé sans motif valable à leur locataire. On vous explique ! 

Aujourd’hui en France, seuls trois motifs sont valables pour résilier un contrat de location, il faut que le propriétaire évoque un congé : 

• Pour reprise 
• Pour vente 
• Pour motif légitime et sérieux

Afin de savoir si le motif évoqué par le propriétaire est frauduleux, ou non, voici quelques points auxquels il est conseillé de prêter attention : 

• Le propriétaire souhaite vendre son appartement et fixe un prix disproportionné. Dans ce cas, il est possible que le propriétaire tente simplement de dissuader le locataire d’utiliser son droit de préemption. En effet, le droit de préemption est une protection légale qui donne au locataire la priorité pour l’acheter lorsque le propriétaire décide de le vendre. 
• Si lors du départ du locataire, le bien reste inoccupé, le congé pour motif frauduleux peut bel et bien être prononcé. 

Si le congé frauduleux est confirmé, le propriétaire s’expose alors à une amende pouvant aller jusqu’à 6000 euros ! 

Quelle réglementation pour le métier d’agent immobilier ? 

Les fraudes dans le milieu immobilier sont courantes, que ce soit du côté du propriétaire, comme celui du locataire. Afin de réglementer cette activité, les agents immobiliers sont soumis à certaines obligations d’après la loi Hoguet n°70-9 du 2 février 1970. 

La détention d’une carte professionnelle

Selon l’article 3 de la loi Hoguet, l’agent immobilier est obligé de présenter une carte professionnelle pour prouver sa capacité à exercer.

Pour obtenir cette carte, il est tenu de démontrer : 

• Sa solvabilité 
• Son aptitude professionnelle 
• Une absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercice 

Notez que selon l’article 14 de la loi Hoguet, si l’agent immobilier ne respecte pas ces obligations, il est passible de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende. 

De plus, si l’agent immobilier perçoit des sommes de ses clients pendant la période où il lui est interdit d’exercer, la peine peut s’étendre à 2 ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende.

L’affichage des prix et la superficie du bien

L’agent immobilier est tenu de mettre en avant ses honoraires en cas de vente et sa commission en cas de location. 

De plus, il doit annoncer clairement le prix et la superficie du bien qu’il propose. 

En cas d’annonce mensongère, l’agent immobilier est passible de 2 ans d’emprisonnement et de 37 500 euros d’amende, selon l’article L. 121-1 du Code de la consommation. 

Comment lutter durablement contre la fraude immobilière ? 

Vous êtes une agence immobilière et la fraude au dossier de location vous fait perdre beaucoup d’argent ? Plusieurs outils existent pour lutter contre la fraude documentaire. 

Chez Finovox, nous avons mis au point une solution SaaS et disponible en API qui permet d’analyser les documents en identifiant les altérations apportées. Comment fonctionne-t-elle ? Elle utilise plusieurs algorithmes d’analyse de cohérence, d’analyse visuelle, statistique et informatique. 

En tant qu’agent immobilier, il vous suffit ensuite de glisser les documents de vos candidats dans notre solution. Ils sont ensuite analysés afin de savoir s’il s’agit de fichiers authentiques ou si ces derniers ont été modifiés pour obtenir une location. Si les documents ont été altérés, nous vous dressons un compte rendu de la zone falsifiée et de la façon dont la fraude a été commise. 

Avec Finovox, examinez tous vos documents, de tous types et dans toutes les langues ! La solution vous fait de l’œil ? Demandez une démo à nos experts !